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明哥:舊改不是棚改,房價繁榮時代早已成歷史的塵埃

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發表于 昨天 07:09 | 只看該作者 回帖獎勵 |倒序瀏覽 |閱讀模式
  01 棚改未退,舊改已來

  從2014年開啟的“棚改貸款刺激計劃”,雖然逐步退出歷史舞臺,但是余威尚存。

  因為主導中國1997-2017年房價上漲周期的主要推動力有2個。

  一是:2008年為了拯救金融危機而推出的“四萬億經濟刺激計劃”;

  二是:2014年開啟的“棚戶區改造貸款計劃”,實現漲價去庫存的戰略目標,幫助地方政府和開發商,將地產庫存和負債,轉移到居民手上。

  每一個計劃,都對時代進程產生了深遠影響。

  從2018年6月份開始,國家開發銀行,就收緊棚改計劃的規模了,慢慢將水龍頭關上。2018年,實際完成了626萬套房產的改造。2019年計劃支持285萬套,相比去年的規模,已經腰斬了有余。

  所以,當舊改聲音剛出現時,一些人驚呼,舊改將接過棚改的“槍”,開始新一輪刺激計劃了。

  然而,事情的真相,卻天差地別。

  2019年6月19日,國務院召開常務會議,部署推進城鎮老舊小區改造。會議通稿說:全國共有老舊小區近16萬個,涉及居民超過4200萬戶,建筑面積約為40億平方米。

  國務院參事仇保興估算:我國城鎮需綜合改造的老舊小區投資總額可高達4萬億元,如改造期為五年,每年可新增投資約8000億元以上。

  按照官方說法,舊改的目標是:

  重點改造建設小區水電氣路及光纖等配套設施,有條件的可加裝電梯,配建停車設施。

  在小區改造基礎上,引導發展社區養老、托幼、醫療、助餐、保潔等服務。

  改造的對象很明確,是已經存在多年的老舊小區;

  改造的方法很明確,是水、電、氣、光纖、電梯、停車位等基礎設施。

  原來,這是城市中存量居住資源的局部更新計劃,僅此而已。

  棚戶區改造是引導居民去購買新房,老舊小區改造也是提升小區和住房品質。

  前者是新增優質商品,后者是提升原有商品品質,都是在提供更好的住房服務,房子價格會上漲,那有人就好奇,為何棚改能掀起全國范圍的房價上漲,而舊改則掀不起任何浪花呢?

  這里的秘密,在于資金的信貸效應。

  02 外部信貸資金,如同洪水猛獸

  先來看,棚改計劃是如何掀起驚濤駭浪的。

  央行提供PSL資金(抵押補充貸款),由國家開發銀行主導,面向地方政府發行貸款。

  1、央行通過低利率的PSL(抵押補充貸款),向國家開發銀行提供資金來源。

  2、國開行等政策性銀行,以發放棚改專項貸款的名義,注入地方政府。

  3、地方政府獲得貸款資金之后,開啟大規模的棚戶區改造,先用真金白銀,對被改造的居民家庭,進行貨幣化補貼。

  4、居民家庭用貨幣去購置新房,地方政府依靠開發商貢獻的賣地收入,來償還國家開發銀行的貸款。

  棚戶區改造威力的源頭,在于“貸款”二字。只要有人提供資金,地方政府就有無窮的動力,用真金白銀,把棚戶區的居民們,吸引到購房市場去。

  畢竟,地方政府早已經債臺高筑了,而棚改計劃,不用從自己的財政賬戶掏錢,還能將土地賣給開發商,收取土地出讓金,這是天大的杠桿呀!

  所以,地方政府們紛紛行動起來,抓住了這次空手套白狼的杠桿機會,轟轟烈烈地推行棚改運動了。

  2014年棚改,貨幣化安置比例是9%,2015年來到了30%,2016年來到了50%,2017年達到了最高峰,是60%左右。

  截止2018年5月,國開行累計發放棚戶區改造貸款近4萬億。足足4萬億,和2008年我國拯救金融危機時的刺激計劃規模,是等量齊觀的。

  對地方政府而言,只要房價上漲預期保持不變,這種空手套白狼的杠桿機會,多少貸款資金都能申請來,國家開發銀行能給多少,他們就能吃多少。

  房價現象,說白了就是一種貨幣現象,金融的杠桿效應在其中起著翻手為云、覆手為雨的作用。

  舊改呢?背后邏輯卻截然不同。

  棚改,背后是政策邏輯和金融邏輯,央行、國開行、地方政府在財政和信貸兩方面,強力背書和站臺,目的就是漲價去庫存。

  舊改,要服從于市場化的商業邏輯,財政補貼可有可無,金融信貸也不提供支持,無源之水不可能掀起任何浪花。

  根據官方文件的通告,部分省市的老舊小區改造資金來源,市政府補貼部分,區政府承擔部分,有條件的小區居民負擔一部分。

  例如,對于一些老舊失修的高層住房小區,一類重大改造就是新增電梯,除了一少部分資金可以向市、區政府申請以外,居民們自己要承擔大部分安裝費用。

  如果要對老舊小區整體拆除和原地整治,將由開發商來負責,政府除了少量的政策補貼外,不會過度參與。而開發商主導改造和整治的唯一目的,是為了商業化利益。當缺乏明顯的商業利益前景,或者因為居民利益非常復雜時,改造的難度會非常之大。

  所以,舊改的模式,和棚戶區改造,天差地別。

  無論是局部改造還是整體整治,舊改從來沒有憑空產生高品質居住資源,更加沒有任何一方,拿著天量的信貸資金,進入市場進行掃貨攪局。

  高高的廟堂,之所以要推行舊改,無非是想在不影響經濟和房價大勢的前提下,局部調動地方政府的財政(市級、區級)、社會資本(開發商)、民間資本(居民自掏腰包),改善居民們的生活環境。

  真正具有信貸能力和杠杠效應的金融巨鱷,比如央行、國家開發銀行,統統缺位。

  所謂的金融放水,只是部分既得利益者對政策的誤讀,自我意淫出來的一個白日夢。

  03 房價繁榮時代,歷史的塵埃

  明哥為什么認為房價繁榮時代,已經成為了歷史的塵埃呢?

  因為房價曲線在下落的過程中,每次反彈的時間越來越短,高度越來越低了。

  前幾天國家統計局公布了2019年5月份的數據。

  2019年1—5月份,全國房地產開發投資46075億元,同比增長11.2%,增速比1—4月份回落0.7個百分點。其中,住宅投資33780億元,增長16.3%,增速回落0.5個百分點。住宅投資占房地產開發投資的比重為73.3%。
  2018年底2019年初,國家為了應對和世界最大經濟體之間的 Trade 摩擦,應對宏觀經濟下行,提振股市,放松了貨幣流動性。

  這被很多購房者、開發商誤以為國家在貨幣、購房政策上即將轉向,回到原來的熟悉的節奏,于是大干猛上。很容易看出來,全國房地產開發投資增速,經歷了2018年全年的下跌之后,2019年一季度迎來了反彈。

  但是很快,他們也明白過來了,這不是過曇花一現。于是房地產開發投資增速又掉頭往下了。
  不出意外地,全國商品房銷售面積和銷售額的增速,又虛晃了一槍,轉而掉頭往下了。

  而這次,舊改的文件出來后,連一丁點水花都沒有激起,除了一小撮不明真相的炒房者在歡呼之外,更多的市場主體們,陷入了死一般的沉靜。

  再過幾年,大家就會意識到,這將成為歷史的常態。房價繁榮的時代,已經被掃進了歷史的垃圾堆。

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